Kickoff Bauprojekt - Planungsphase
Hier findest du einen Überblick über den Ablauf der Planung eines Bauprojektes in Einzelgewerkevergabe.
Grundstück finden
Zuerst benötigst du ein Grundstück. Auch Grundstücke mit Altbestand eignen sich super zum Kauf für ein Neubauprojekt. Der Abriss ist oft günstiger als man denkt!
Beachte beim Grundstückskauf wo du es kaufst. Die Bodenbeschaffenheit hat einen erheblichen Einfluss auf die späteren Baukosten.
Ein hoher Kaufpreis muss nicht immer negativ sein. Bei einem hohen Bodenrichtwert hat die Bank eine hohe Sicherheitsbewertung des Grundstücks und damit ein ggf. geringeres Kreditausfallrisiko. Das wirkt sich positiv auf deine Kreditkonditionen aus.
Architekt / Planer
Es gibt viele Möglichkeiten, ein Haus zu bauen:
Mit Bauträger, Generalübernehmer, Generalunternehmer, in Einzelgewerkevergabe. Egal wie - meine Empfehlung: Suche dir einen unabhängigen Architekten für die Planung.
Suche dir auch gerne schon vor Baubeginn einige Architekten, mit denen du gerne zusammenarbeiten möchtest. Du kannst mit ihnen kurzfristig vor Grundstückskauf Kontakt aufnehmen und sie können dich beraten, was du auf das Grundstück bauen kannst und dir ein erstes Angebot für dein Traumhaus unterbreiten.
Beachte: Suche dir einen Architekten / Planer, mit dem du gut zusammenarbeiten kannst. Ihr werdet viel Zeit miteinander verbringen!
Finanzierung
Am besten kaufst du das Grundstück mit einer Zwischenfinanzierung auf einen kurzen Zeitraum (z.B. 2 Jahre). Wenn du dann nach der Baugenehmigung weißt, was du bauen möchtest, dann kannst du den gesamten Betrag (Grundstück & Haus) bei den Banken anfragen und bleibst flexibel. Ansonsten hast du bereits eine Bank im 1. Rang bei deinen Grundschulden eingetragen und es wird schwierig, eine andere Bank zu finden, die dir den Hausbau finanziert und bereit ist, den 2. Rang bei der Grundschuldeintragung zu akzeptieren.
Architekt / Planer
Nachdem du das Grundstück gekauft hast, kann die Planung beginnen: Der Architekt erstellt einen "Eingabeplan". Dieser wird zusammen mit dem gesamten Bauantrag bei der Gemeinde zur Genehmigung eingereicht. Beachte: Je nach Gemeinde müssen auch bereits zur Genehmigung weitere Pläne wie z.B. der Entwässerungsplan vorliegen. Für den Entwässerungsplan benötigst du vorab eine Baugrundbeurteilung.
Falls du abweichend von Satzungen oder dem gültigen Bebauungsplan bauen möchtest, kannst du eine Abweichung davon beantragen. Das kann die Gemeinde oder das Landratsamt dann genehmigen.
Genehmigung
Wenn der Bauantrag fertiggestellt ist, kann dieser bei der Gemeinde zur Genehmigung eingereicht werden. Beachte dabei wann die Gemeinderatsitzungen stattfinden und mit wie viel Vorlauf dazu die Unterlagen eingereicht werden müssen.
Und dann heißt es warten....
Prüfe regelmäßig den Inhalt deines Briefkastens. Falls du Korrekturen durchführen musst, musst du schnell sein.
Spätestens nach 3 Monaten ohne Rückmeldung des zuständigen Bauamtes gilt dein Bauvorhaben als genehmigt.
Architekt / Planer
Ist dein Bauvorhaben genehmigt, dann geht's weiter: Nun kannst du dir überlegen, ob du mit dem Eingabeplan dein Bauvorhaben mit einem Generalübernehmer, einem Generalunternehmer, einem Bauträger oder in Einzelgewerkevergabe bauen möchtest.
Ich habe mich für die Einzelgewerkevergabe entschieden. Das ist aus meiner Sicht das Kostengünstigste. Somit bekomme ich aus meiner Sicht die höchste Qualität zum günstigsten Preis! Außerdem habe ich gerne ein hohes Maß an Entscheidungsbefugnis und möchte gerne mitentscheiden wie gebaut wird.
Baugrundgutachten
Spätestens jetzt benötigst du ein Baugrundgutachten. Das gibt Aufschluss über die Bodenbeschaffenheit deines Grundstücks. Damit weißt du, welche Maßnahmen der Statiker / der Bauunternehmer bei der Gründung deines Objektes berücksichtigen muss.
Zudem erfährst du über einen Sickerversuch, ob eine Bodenversickerung möglich ist.
Architekt / Planer
Wenn du dich dafür entschieden hast, mit dem Architekten / Planer weiter zusammenzuarbeiten bzw. mit einer anderen Firma, dann ist es soweit: Nun könnt ihr mit der Werkplanung starten. Die Werkplanung ist die Detailplanung für die Ausführung. Hier wird festgelegt, welche Türen, welcher Fußbodenaufbau, welche Wände usw. verbaut werden.
Für die korrekte Erstellung der Werkplanung benötigt der Architekt Input von sogenannten Fachplanern.
Bauleiter / Baubetreuer
Falls du bis jetzt noch nicht weißt, wer die Bauleitung übernimmt, dann solltest du dich spätestens jetzt auf die Suche nach einem Bauleiter machen. Erfahrungsgemäß sind gute Planer nicht unbedingt gute Bauleiter. Es empfielt sich hierfür auch jemanden zu nehmen, der keine Bauplanung macht. Wichig ist aus meiner Sicht, dass du jemanden hast, der die Gewerke auf der Baustelle koordiniert.
Einen Überblick über die Aufgaben des Bauleiters findest du in der HOAI.
Beachte: Suche dir einen Bauleiter / Baubetreuer, mit dem du gut zusammenarbeiten kannst. Ihr werdet viel Zeit miteinander verbringen!
Fachplaner
Für die weiteren Planungen in Einzelgewerkevergabe benötigst du nun Fachplaner für die Erstellung des Standsicherheitsnachweises, des Brandschutzgutachtens, der Energieberechnung und ggf. der Entwässerungsplanung. Aus meiner Sicht ist es sinnvoll, möglichst wenige Fachplaner in das Bauvorhaben zu involvieren, um die Schnittstellen gering zu halten. Daher empfehle ich möglichst, das gesamte Paket an einen Anbieter zu vergeben. Meist ist es möglich, Standsicherheitsnachweis und Brandschutzgutachten an einen Anbieter zu vergeben. Entwässerungsplanung erstellt häufig auch der Architekt. Energieberater muss man, wenn nicht anders möglich, separat vergeben. Die Ergebnisse des Standsicherheitsnachweises, Brandschutzgutachtens und des Entwässerungsplans benötigst du spätestens zur Baubeginnsanzeige.
(Je nach Größe des Bauvorhabens benötigt man ggf. Fachplaner für Heizung-Lüftung-Sanitär und einen Elektroplaner --> diese benötigt man aus meiner Sicht nicht für ein Einfamilienhaus).
Architekt / Planer
Mit dem Abschluss der Arbeiten der Fachplaner und der Erstellung der Werkplanung können Leistungsverzeichnisse (LVs) erstellt werden. Leistungsverzeichnisse dienen der vergleichenden Angebotsabgabe zwischen verschiedenen Firmen eines Gewerks.
Auf Basis der nach Leistungsverzeichnis erstellten Angebote vergleicht man mit Hilfe von Preisspiegeln.
Angebote ohne Leistungsverzeichnis sind häufig schwierig zu vergleichen, da unterschiedliche Produkte angeboten werden können. In LVs ist das Produkt klar spezifiziert, sodass die Angebote vergleichbar werden.